不動産投資に必要なのはファイナンシャルの知識

不動産投資に必要なのはファイナンシャルの知識

金持ち父さんの「大金持ちの陰謀」: お金についての8つの新ルールを学ぼう (単行本)

金持ち父さんの「大金持ちの陰謀」: お金についての8つの新ルールを学ぼう (単行本)

現在読み進めている著書ですが、ロバート氏が主に伝えたい事が
「ファイナンシャルの知識」=「お金の知識」です。

株式市場を見ても、2017年度の次期大統領としてドナルド・トランプ氏が
選ばれた翌日は900円もの値下がりをおこし、翌々日には900円の
値上がりをして日経平均が元どおりになる。そして翌週以降は値上がりをしている

多くの国外の人はトランプ氏が当選すると思っていなかったので、株保有者は
保身から売り注文が殺到しました。

しかし当選が決まった日の演説ではこれまでと違った様子だったため、
安心感のためか株価の値上がりがしました。

政治=株価 というのは一蓮托生な部分があるという事を再認識させられた数日間でした。

仮に

投票日に持株を売って、値下がりした当選日翌日に株を買い戻す
事が出来れば、ファイナンシャルの知識があるのか?

確かに一瞬の利益を得る事は出来るかも知れないが長期的な利益にはならずに
ファイナンシャルの一部の知識に過ぎないのだろうと言えます。

 

お金をコントロールする

著書の中で興味深い内容がありましたので、紹介します。

ベトナム戦争下の南ベトナムで兵士であったロバート氏はベトナムで取れる
珍しい果物を購入しようと果物売りの女性にマンゴーやパパイヤを購入しようとして
ベトナムの通貨で支払おうとした時に「このお金は受け取れない」として拒否されたようです。

その後、$50を支払い、果物売りの女性は別の場所で$50と「金」を交換できるとの事で
$50を受け取り、果物と女性が必要のないと思っているベトナム通貨(ピアストル)を渡したといいます。

これは世界で通用する価値をきちんと理解しているということ

私たちの基本通貨は「円」で今は比較的安定した通貨として世界で運用されています。
(世界危機になった時にはすぐに円買いが始まるように現状”円”は強い通貨です。)

2012年から日本で始まったアベノミクスと言われる三本の矢

  • 大胆な金融政策
  • 機動的な財政政策
  • 民間投資を喚起する成長戦略

この大胆な金融政策は金融市場の資金供給量が需要を上回り、資金調達がしやすい状況のことです。大胆な金融緩和の具体的な対策としては、2%のインフレ目標の設定や無制限の量的緩和のことですが、金融緩和は黒田日銀総裁の異次元の金融緩和策が話題になりました。

様々な評価はありますが、円が強くなる(円高)になると、日本の輸出(自動車などの基盤産業)の利益が奪われるという強迫観念があります。しかし、円が強くなって有利になると、日本に住んでいる事への価値が高くなると考えます。

その時に間違いのないない投資先を見つける事をロバート氏はファイナンシャルの知識が必要になりますね。

 

 

 

日本財託のセミナー資料から読み取る中古マンション投資を考える

11月5日(土)に日本財託主催によるサラリーマンのための東京中古マンション投資セミナーを受けてきました。

日本財託は2つの会社があり、

株式会社日本財託は投資用不動産の販売・仲介を行い

株式会社日本財託管理サービスは賃貸管理、建物管理を行う会社であります。

入居率の高さは管理会社を兼ねているので管理する側の理由もあるのか

「不動産投資は東京を買え!」

 

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セミナーは2部構成で行われて1部は社長の重吉さんの講演でした。

まずは7つのリスクの話から入ります。

  1. 高利回りの物件が成功の近道と思っていないか
  2. 郊外・地方アパート経営が一番」と思っていないか
  3. 新築物件しか興味がないと思っていないか
  4. 借金をできるだけ借りていないか
  5. 節税が目的と思っていないか
  6. 賃貸管理会社はどこも同じと思っていないか
  7. 実務経験のないコンサルタントのいいなりになっていないか

続いて4つの良い点を挙げています。

  1. 値段が手頃で利回りが高い
  2. 少ない自己資金で低金利で借りることができる(当時は3%以上であったが、今は最低1.68%まで下がっている
  3. 複数購入することでリスク分散ができる
  4. お金が必要になった時に素早く売却ができ、現金を調達できる

東京都心のマンションを購入する参考になれば幸いです。

現在は賃貸マンションを借りて家族で住んでいます。

東京都のワンルーム・1Kマンションがよいとの一点張りでした。 次回は地方で成功している例を挙げているセミナーに参加してみて、何がしっくりするかを自分で見極める必要がありますね。



ファイナンシャルIQ 「より多くのお金を稼ぐ」

今の仕事を見直してみよう

ロバート氏の著書では、自身の社会人経験を次のように語っています。

 

大学卒業後はスタンダード・オイル社へ入社して船乗りに
4ヶ月で退職してその後すぐに海兵隊に志願
5年間軍事に従事して引退した後は営業の勉強を行う為にゼロックス社に入社
4年間ゼロックス社で働き、高い営業成績を残して起業する
ベルクロを使ったナイロン製の財布を販売する
成功を収める

 

ロバート氏の起業までの仕事は起業を行うための仕事ではなかった。(ゼロックス社に入社した時には、その意思が強かったかもしれない)海兵隊に従事していた時には仕事に対する責任感だけではないか。今の私たちの少なからずそうであったので、ロバート氏が特別であったわけではない。

=”yellowbox”>今の仕事を振り返り、明日、相手から対価をもらうというのはどのようにすれば良いのかを考える。 その結果、今の仕事で高い成果が出せて次のステージに進むことができる。

 

安定した給与をもらうことを考えるとお金持ちにはなれない

この言葉は確かに今の私にとってはとてもずっしりとくる言葉です。

今は時間のレバレッジが効くので、2008年(今から8年前)の当時とは違いますが、それでもお金を稼ぐのに生活がかかっていないと本気になれないというのは納得いきます。

ここで、ロバート氏の経歴を見て個人の仕事と比較をしてみると、ずっとサラリーマンを続けてきた人には見えない場所が起業家には見えるということを伝えたかったのだと思います。

給与をもらい、その給与から色々な生活費が引かれていくのは、従業員のマインド(サラリーマン)

まずは、このマインドから抜けることだとロバート氏は言っています。

持っている資産から収入(お金)を産み出す

そのために安定した給与をもらっているのでは不十分という説明なのでしょう。 そこは理解できます。 しかしサラリーマンをやめなくても続けられる仕事は何か?というと朝から始められる仕事です。

一例では

  • ランサーズ等に登録をして、個人で仕事を請け負う
  • 記事投稿のサイトに登録をして、記事を書いて収入を得る
  • アフェリエイトを行い、訪問したユーザーに興味を持ってもらえる商品を提案する
  • アマゾン輸出やメルカリ転売などの情報格差を使って無在庫で安く仕入れて、高く売る手法

などなどあります。

私もいくつかはじめましたが、1円の利益を生み出すのに普段している仕事から比べると対価に合わない労働力です。

ただ、これだけを続けてゆくのは「金持ち父さんシリーズでおなじみの E S B I 」のEとSでしかない。

労働収入はEとS

E Employee 従業員(サラリーマン)
S Self employee 個人事業主(自営業、士業、医師含む)


権利収入はBとI

B Business Owner ビジネス・オーナー
I  Investor 投資家

多くの書籍やWebなどに書かれていることは、BやIを目指し少ない労働力で大きな利益を得ることと書かれていますが、簡単な道などはありません。 では何ができるのか? 何が社会にとって良いことなのかを考えることを諦めないという気持ちが大事です。

諦めない気持ちを維持するには「勉強」しかありません。 学校の勉強はできなくても生きるため、生活するため、豊かな人生を送るための勉強は学校で教わることも含めて社会が教えてくれます。(書籍や起業家、事業主など)

 

「お金」=「円」「ドル」ではないという考え方を理解するのに学べる良書です。

5つのファイナンシャル・インテリジェンス

5つのファイナンシャル・インテリジェンスとは

ロバートキヨサキ氏が提言する5つのファイナンシャル・インテリジェンスとは

  1.  より多くのお金を稼ぐ
  2.  自分のお金を守る
  3.  予算を立てる
  4.  レバレッジ(テコの作用)を効かせる
  5.  情報の質を上げる

一つ一つを理解して実践する

1 より多くのお金を稼ぐには不動産投資とは別の仕事で確実に今以上のお金を稼ぐことです。 ここは明確にわかります。更により少ない税金を支払うことで、手元に残るお金を増やす人が同じ年収を得ている人よりもインテリジェンスが高いと言えます。

2 自分のお金を守るというは、お金を獲ろうとするひとから守るということです。(政府など)

3 現在入ってくる収入に対して、何にどれだけを使って、どれだけを貯蓄し、どれだけを投資に回すかの予算を立てて実行する能力が必要になります。 黒字になることが予算を立てる時に重要な視点であります。

4 レバレッジは投資収益率が高くできる人がインテリジェンスが高いといえる。 これはかなり難易度が高い要求であるが、これ1から3までを実践して4を覚えていくと、どこかの段階で潰しが効くようになりますので、必ず超えたい壁です。

5 お金の勉強をする場所を探す。 インターネットにもたくさんの情報があるが、分散していてなかなか理解するのが難しい場合が多い、 そのため、まずはたくさんの本を読むことをお勧めします。 そして、その数多くの本から得た情報を元に1から4を実践しながら軌道をかえてゆくのが一番の近道ではないかと思います。


 

私もこれまでいくつかのセミナーに参加しましたが、本で得られる内容がかなり多くありました。

セミナーは人と会うことが中心なので、まずは本で学んだことを活かしてセミナーなどの場で多くの人と出会うようにして情報交換をしてゆける仲間と出会うのが順番的にはよいかなと思います。

相手から何か新鮮な情報を受け取るとその人への信頼感が高くなります。 反対に教えてもらうばかりですと、相手からの信頼感も減ってきますので、バランスの取り方も情報の質を上げてゆくことでうまく立ち回ることができるのではないでしょうか?

「お金」=「円」「ドル」ではないという考え方を理解するのに学べる良書です。

金持ち父さんの「ファイナンシャルIQ」からお金について考えてみる

お金のルールが変わった

これは今の話しではなく、1971年に当時のアメリカ大統領「ニクソン」が金本位制を廃止したことによって、お金のルールがわかったとロバートしは言っています。

1970年代に生まれた私たちにとって、ルールが変わったあとの社会でしか生活をしていないので、いまいちピンとこないのですが、少し考えてみましょう。

「ドル」=「お金」ではなく、「通貨」であるというということを認識する必要がある。

 

つまり日本では「円」がお金ではなく「通貨」になる

これらは何に影響をするかというと、「インフレ」「デフレ」に強く影響します。

インフレーションとデフレーション

インフレーション(インフレ)は100円で買えていたお菓子がある時点から200円でないと買えなくなった状態のことをインフレと呼び、お金の価値が下がることを示します。

通貨の価値は低くなる

一方デフレーション(デフレ)はインフレの反対で、100円で買えていたお菓子が、ある時点から50円で買える状態のこと。

通貨の価値は高くなる

日本は1990年から「長引くデフレ」と言われています。

商品は安くなってきているが、それでも将来の不安からお金を使わずに銀行に預けておくという人が増えてしまった。

日本銀行の黒田総裁が2016年4月にコロンビア大学で講演した時の内容が書かれていました。

デフレとの闘い:金融政策の発展と日本の経験


 

インフレやデフレは個人の力では太刀打ちができません。

そのためどの時代においても、ファイナンシャルIQを高めて実践することにより、個人や家族の資産を守ることができるという教えをロバートキヨサキ氏は提言しています。

  • お金のゲームについて学んでいるか?
  • ゲームに勝つために時間とエネルギーを費やす覚悟があるか?
  • 学ぶことに情熱を持っているか?
  • 自分から進んで全力で尽くす気持ちがあるか?
  • 可能な限り金持ちになりたいと思うか?

プロフェッショナルな仕事をしている人はたくさんいますが、「お金持ち」のプロフェッショナルはどれだけいるのだろうか?

初めにも伝えていた「円」=「お金」ではないので、何を持って「お金持ち」になるかを明確にして必要があります。

そのためのファイナンシャルIQを高めてゆく必要があります。

家族に理解してもらうには、より分かりやすく説明する必要があります。
まずは、自分がいくつもの本を読んで実践することですね。

「お金」=「円」「ドル」ではないという考え方を理解するのに学べる良書です。

信用出来ない「賃貸賃貸管理」会社の例

 

 

日本信託社長の昨年出版された
著書ですが、賃貸管理会社の
見極め方の参考例がありました。

悪い例
  • 家賃振り込みが無い(遅い)
  • 入居者とのトラブル解決が遅い(しない)
良い例
  • 営業力が重要 身銭をきっているか
  • 入居者の募集業務に関わる人数が比較的に多いか
  • 募集時の写真(室内、外観)の枚数が多い
  • 賃貸仲介会社を訪問しているか
  • 社外の協力者をどれだけ囲えるか?
  • 業界との信頼関係を構築しているか?
  • 販促費をどのように使っているか?

賃貸管理会社の主な仕事

  1. 入居者募集、審査、契約業務
  2. 家賃の集金代行業務
  3. 滞納家賃の催促
  4. クレーム、トラブル対応
  5. 退去立会い、敷金精算業務
  6. リフォーム工事手配
  7. 保険処理

 

賃貸管理会社のどこを確認するか

入居率の算式 「基準を確認」

入居率= 1 – (空室 ÷ 管理戸数) × 100

97% = 1 – ( 3 ÷ 100 ) x 100

管理会社によって入居率の算出方法はまちまち

  • 3月だけの入居率を表示
  • 自社ブランドのマンションに限って表示
  • 募集して1ヶ月超過してから空室をカウント

(日本信託社は内装工事が完了して即日入居が可能に
なった部屋を基準に空室カウントをしている)

コストパフォーマンス

費用対効果があるか

平均は家賃収入の5%から7%

建物管理会社の主な仕事

  1. 定期巡回、定期清掃業務
  2. エレベーター、消防、電気、水道などの保守点検
  3. 老朽化箇所、故障箇所の修繕
  4. 大規模修繕計画の立案と実施
  5. 管理組合の運営、総会決算報告

建物管理は年に1度は開催する
大規模修繕の予定がきちんと
組まれているかなどをチェック

 

大規模修繕の計画が止まってしまっている
ビルも多く存在しているので、

  • 賃貸管理会社
  • 建物管理会社

2社の関係は不動産投資において

とても重要です!

 


自分で不動産を探すのにもスキルも磨く
必要がありますが、今は 無料相談!
自分の資産からの将来設計をしてくれる
パートナー選びが大事になる時代が近いですね。

手取り利回りの計算方法

物件の収益性の判断の指標 投資利回りについて

利回りには

「表面利回り」→家賃収入

「手取り(実質)利回り」→家賃収入-費用

の2種類で物件情報には表面利回りが表記されています。

投資利回りは2つ目の実質利回りになります。

利回りの計算方法

2000万円の物件で家賃収入8万円(諸経費2万円)のケース

表面利回り 年間家賃収入額 ÷ 物件価格 x 100

96万円  ÷ 2000万円 x 100 = 4.8 %

手取り利回り(年間家賃収入額-年間諸経費)÷ 物件価格 x 100

(96万円-24万円) ÷ 2000万円 x 100 = 3.6% 

 

購入がする物件の諸経費を抑えてくれる管理会社が大切ですね

年間諸経費は主に次の3つです。

  1. 管理費
  2. 修繕積立金
  3. 賃貸管理代行手数料

管理費
共用部分のメンテナンス費用

修繕積立金
マンションの外壁補修

賃貸管理代行手数料
賃貸広告、クレーム対応等々



管理組合ってどうやって優劣がわかるの?

中古物件を購入するにあたり、

注意したい点として管理組合があります。

管理組合の優劣によって、マンションのメンテナンスが

行き届いているか、放置しているかによって目に見えない

ゆがみや、錆びているところが放置されているかによって

10年後、20年後のビルの価値が大きく変わってくるからです。

 

健美家楽待などでは物件の他にも大家側になってから

管理会社も情報が充実しているので情報が集まりやすいサイトですね。

ただ、これまで多くのサイトなどを見て回った結果、

良い管理会社の情報はそのコミュニティではないと

なかなか得られませんね。

 

都心に住んでいないが、SNSのコミュニティはあるのか?

私がこれまで探していた中では今の所、見つかっていません。。

非公開ならあると思いますが、まずはリアルに合ってからでないと

信頼関係が作りにくいアナログの世界でもあるようです。

信頼されることも日々の自分の生活に関わってくる

良い情報はある程度信頼のある人にだけ行くようになっているので

そのためには積極的にいろんなところに参加することで

情報を入手することができるようになりますね。

でも時間と場所の制約があるので、

一番効率的なのでしょうか?

 

簡単には始めてはいけない不動産投資

不動産投資会社の多くの場合、

「いや、結構簡単に買ってますよ」

という人が多いといいます。

それはすごくリスクですよ!

自分のしらないところで何千万円ものお金が

動くので、シュミレーションを作って

「なんだ、意外と簡単に儲かりそうだね。」

と思ってもらるように営業を進められます。

自分でも簡単にシュミレーション作れますので、

こちらのサイトに無料登録でExcelファイルが

ダウンロード出来ます。

自分のお金を他人に預けて借りるのでその意識を

忘れないで不動産投資を始めましょう。

 

不動産投資をプロスポーツとして考えてみよう。

投資もスポーツに例えると

毎日のシュミレーション(練習)

やリスク回避を何度も何度も

繰り返してようやく

舞台に立てますよね。

 

毎日数分でも良いので、不動産について学び、伝えて

行くことで本番(購入、運用)になった時に

「いつものとおり」

に行えれば不安がなくなりますね。

 

不動産投資セミナー情報が載っていますので

私も参加を続けてインプット(学び)と

アウトプット(練習)を繰り返します。